地盤は土地の基本

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住宅の耐久性を決めるのは、なんと言っても家を建てる地盤です。地盤が弱いと不均一に土地が沈む不同沈下が起き、壁がひび割れたり、ドアや窓が開きづらくなったり、最悪の場合には家が傾いて倒壊します。また、普段は何も起きなかったとしても、地震のときに一気にこれらの症状が現れることもあります。

地盤の強度は1平米当たり何トンの重量を支えることができるかという「地耐力」という単位で表し、一般的な土地は3トン以上あります。

どのくらいの地耐力が必要かは、上に建てる建物の重量によります。つまり、ある土地で木造住宅は建てられても、鉄筋コンクリートを建てるためには地盤改良が必要になるということがあります。

土地を買う前にぜひとも正確な地耐力を知りたいところですが、候補の土地の地盤調査をいちいち費用をかけて行うわけにもいきませんし、売主がなかなか許可してくれませんので、まずは地形からおおよその検討をして見ましょう。

近くに川があって元々は川か川原だった可能性のある土地、湿地帯で池や沼を埋め立てた可能性のある土地、造成によって盛土をされた土地などは地盤が弱い可能性があります。また、近所の家の基礎部分や窓の周りにひびが入っている場合も要注意です。

逆に、古くからの住宅地や現在重い建物が建っている土地は地盤が強い可能性が高いのですが、数メートル離れただけで地耐力が全く違うこともあり、それだけで確実だと考えることは早計です。

また、以前に売主が調査した地盤データを不動産会社が持っていたり、土地そのものでなくても、付近の地盤強度のデータを役所が持っていることがありますので、不動産会社や役所の建築課に聞いてみてください。ただし、土地の欠点を積極的に明かそうとする良心的な不動産会社はそう多くありませんので、データがない場合は説明を鵜呑みにしないほうがよさそうです。

万一、地盤が弱そうだからといってすぐにあきらめる必要はありません。支持層まで杭を打ったり、地盤改良したり、また基礎をベタ基礎にするなど、十分な対策を講じることによって安全に家を建てることができます。ただし、その分の費用が余計にかかりますので、土地の価格に予想される地盤対策費用を足した上で、その額が土地の魅力と釣り合うのか、予算を確保できるのかを検討することが必要です。地盤対策費用の額は地耐力と建物の重量によって様々ですが、木造2階建て、30坪の住宅の場合、最大で200万円というのがひとつの目安でしょう。

いずれにしても、土地を買って家を建てる前には必ず地盤調査を行って、正確な地耐力を把握する必要があります。

住宅で行われる地盤調査の代表的なものには、スウェーデン式サウンディング試験とボーリング試験があります。

スウェーデン式サウンディング試験は費用も4~6万円ほどで手軽にできますが、やや誤差が出ます。一方、ボーリング試験は、正確に地耐力を知ることができますが、掘る深さによって大きく費用が異なり、少なくとも20~25万円とやや高いのが難点です。

どちらの方式で行うかは、家づくりの依頼先に相談してください。

なお、地盤のトラブルによって住宅に損害が発生した場合に、建物や地盤の修復費用などを保証する地盤保証という制度もあります。
※参考→注文住宅のキホン/地盤保証

地盤保証は保証機関によって保証内容や保険料などがそれぞれ異なります。依頼を検討している建築会社がどのような地盤保証機関に登録をしているのか、また保証内容や保険料について十分に説明を受けましょう。

・住宅の耐久力に地盤は大きく影響する。
・地盤の強さは地耐力で表し、建てる建物の重量によって必要な地耐力が決まる。
・買う前に地耐力の見当をつけ、地盤対策費も見込んで土地を検討する。
(関)
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