不動産チラシ(マイソク)の見方

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「不動産チラシ」とは、不動産会社から提供される物件資料のことです。

土地探しを始めた方なら、ほとんどの方が目にしたことがあると思いますが、これには物件の概要、間取り図、地図などの情報が記載されており、通称「マイソク」、「販売図面」等とも呼ばれています。

不動産チラシを作成するのは、「売主から売却の依頼を受けた不動産会社」になります。

◆不動産チラシの内容

図面、物件概要、情報提供した不動産会社の3つの部分から構成されています。

(1)図面

敷地の形や寸法を示す「図面」の部分は、多くの方が最も注目する部分でしょう。

しかし、不動産チラシに描かれた敷地の形は、正確な実測測量図や地籍測量図ではなく、簡略化された図に過ぎません。図を見ると整形地のように見えても、実際には、間口と奥行きの比率が図のイメージと大きく異なるケースもあります。

また、敷地の形の他にも、不動産チラシの中には大変重要な情報が含まれています。それが以下の「物件概要」の部分です。

(2)物件概要

物件の価格や住所、建蔽率や容積率はもちろん、道路の種類や用途地域など、建築をする際の規制が細かく記載されています。

一口に「道路」と言っても様々な種類がありますので、それがどのような種類の道路にあたるのかを知らなくてはなりません。

「公道か、私道か」の表記や、「42条2項道路か、位置指定道路か」など、その道路の種類が記載されており、同じ道路でも、その道路の種類によっては、建物を建築する際の制約やリスクがそれぞれ異なります。これらの制約やリスクは、土地の価格にそのまま影響されることがほとんどですので、特に土地の価格が相場よりも安い場合には、内容をよく理解しておくことが重要です。

(3)情報提供した不動産会社

図面下部の帯状の部分に、物件情報を提供した不動産会社の会社名や連絡先、免許番号などが記載されます。

注意が必要なのは、ここに記載されているのは「情報を提供した不動産会社」であって、「資料を作成した不動産会社」とは限らないという点です。

前述のように「資料を作成した不動産会社」は売主から直接売却の依頼を受けた「売主側の不動産会社」であり、「情報を提供した不動産会社」とは、必ずしもイコールではありません。

「資料を作成した不動産会社」に調査ミスや記載ミス、また誤解を与えるような表現があった場合には、そのままの情報が広く流通してしまうため、不動産チラシの表現には一定のルールが定められています。

◆不動産広告のルール

不動産会社にとっての不動産チラシは広告です。そのため、不動産会社がウェブサイトや折込チラシなどで行う広告活動には、消費者保護を目的としたルールがあります。

(1)「宅地建物取引業法」による規制

誇大広告の禁止や広告の開始時期の制限などが定められています。違反した場合は、業務の停止処分などの罰則が課されます。

(2)「不当景品類及び不当表示防止法」による規制

不当な景品の提供や不当な表示による顧客の誘引が禁止されています。

この法律は直接、不動産会社を規制する法律ではなく、公正取引委員会の認定を受けた「不動産の表示に関する公正競争規約」(「表示規約」と略される)によって、業界団体が自主的に行っているものです。

業界の自主規制とはいえ、注意、警告、違約金(最高500万円)を課徴することができる罰則規定があり、これまでに十数回の改正が重ねられています。

なお、表示規約には、広告の表示の仕方や基準が細かく定められており、「買主が土地の購入を検討するために必要な情報を表示すべき」という立場から、いくつかの情報に明示義務が課されています。

例えば、接道義務を満たしていない場合は、「再建築不可」または「建築不可」と明示すること、セットバックがある場合はその旨の記載とセットバックが必要な部分の面積(全体の面積の概ね10%以上の場合)を明示すること、古屋が存在するときはその旨を明示すること、などです。

また、基準がバラバラにならないための配慮として、表示基準が設けられています。例えば、「最寄駅から徒歩○分」と表記する場合は徒歩時間を分速80メートルとする、面積はメートル法で表示し、1平方メートル未満は切り捨て可能とする、などです。

これらのルールによって、不当な情報や分かりにくい表現を防ぐことが定められているものの、残念ながら、恣意的な不記載や不当・不適切な表現、調査ミスはゼロではありません。

不動産チラシの情報だけに惑わされず、最終的には、客観的な視点で調査を行ない、正確な情報を得てから購入の判断をすることが重要です。

(矢野)
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