建築条件付き物件

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◆「建築条件付き土地」とは

「建築条件付き土地」とは、「一定期間内に、指定の業者と建物の契約を結びことを条件として販売される土地」のことです。

指定する業者と建物の契約をすることを条件に土地を販売する行為は、原則として独占禁止法によって違法行為とされていますが、以下の条件を満たしている場合は、不動産会社がその通りの行動をとる限り、問題はありません。

(1)その土地に建物を建築することを明示していること。

(2)土地売買契約の締結後、一定期間内に自己または自己の指定する業者との間に建物の契約が成立することを条件とする場合は、取引の対象が土地であることを明示していること。

(3)その条件の内容およびその条件が成就しなかったときの措置を明示していること。

◆「建築条件付き土地」を契約する際のポイント

「建築条件付き土地」の契約を結ぶ場合、契約書の中に以下の記載があるかどうかを確認しておくことが重要です。

(1)一定の期間内に建物の工事請負契約が締結できなかった時は、土地売買契約は白紙解除になること。

(2)上記(1)の理由で土地売買契約が解除になった時は、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還するとともに、売主は本契約の解除を理由として買主に損害賠償又は違約金の請求はできないこと。

また、売買契約後に建物の工事請負契約を結ぶとはいえ、土地の売買契約までには「指定の業者がどのような建物を建てているのか」、「どのようなプロセスで建物の打合せを進めるのか」、「材料の選択肢や間取りの自由度はどの程度あるのか」、「工事費がどのくらいかかりそうか」は必ず確認しておきましょう。

◆「建築条件付き土地」でよくあるトラブル

・「建築条件付き」だったはずが、土地の解約ができない。

建築条件付き土地を契約する場合、まず上記に則った内容の土地の売買契約を結び、その後、一定の期間のうちに指定の業者と建物の工事請負契約を結ぶのが本来の姿です。

しかし、最初は「建築条件付き土地」として説明を受けてきたのに、土地の売買契約を結ぶタイミングで、同時に建物の工事請負契約を結ぶことを業者から求められることがあります。

この場合、「建築条件付き土地」としての売買契約の要件を満たしておらず、通常の土地売買契約の内容で契約が結ばれることがあるので注意が必要です。もし建物の打合せが不十分なまま工事請負契約を結んでしまい、後になって希望の建物が建てられないことが分かったとしても、土地の売買契約はもちろん、建物の工事請負契約も解約をすることができなくなってしまいます。

・「建築条件付き」の解釈の違いによって生じる不満。

建築条件付きと言うと、注文住宅と同じイメージで捉えている方も少なくないと思います。しかし、誤解を恐れずに言うと、注文住宅よりもむしろ「建売住宅」に近いイメージで考えた方がいいでしょう。

建築条件付きを注文住宅と同じイメージで捉えてしまうと、間取りや素材の選択肢に制約を感じたり、打合せの回数やプロセスに不満を感じることが多いはずです。

一定期間内に建物の工事請負契約に至らなければ、土地の売買契約は白紙になるとはいえ、せっかく気に入った土地であれば希望の建物が建てられるに越したことはありません。注文住宅とまったく同じイメージで打合せに臨まないこと、また「どのようなプロセスで建物の打合せを進めるのか」、「材料の選択肢や間取りの自由度はどの程度あるのか」を確認しましょう。

◆「建築条件付き土地」の条件を外すことは可能?

また、建築条件を付ける業者の立場からすると、建築条件付土地は「建物を建てることによって利益を得ることを前提とした土地」と言うことができます。そのため、建築条件付土地の価格は、相場よりも若干安めの設定がされることが多くなります。

建築条件を外して欲しい場合は、業者が「建物を建てた時に得られたであろう」金額を上乗せすれば可能性は高まりますが、実状は、売主(業者)の考え方やその物件が人気のエリアにあるものかどうかによっても異なります。

人気のあるエリアで、売主が建売住宅として販売することも視野に入れている場合には、いくら販売価格に金額を上乗せする条件を出しても、建築条件を外すことができない傾向があります。

(矢野)
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