地下室のある住宅

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限られた敷地の中でより面積を確保したい、趣味の音楽などで大音量を出せる部屋が欲しいなど、地下室を検討される方も多いのではないでしょうか。

ただし、ひと口に地下室とは言っても、建築基準法上の細かな定義やメリット、デメリットがあるので注意が必要です。

◆地下室とは

建築基準法では地下室のことを「地階」と言います。
建築基準法では、地階の床が地盤面よりも下にあり、地階の床から地盤面までの高さが地階の天井高の1/3以上の部屋を地階と定めています。

◆地下室を居室として使用する場合の「法律上の制限」

従来、建築基準法では地下室を居室として使用することが禁止されていましたが、現在では一定の条件を満たせば、地下室を居室として使うことが認められています。

この場合、構造耐力上安全であることを前提に、以下のいずれかの条件を満たしている必要があります。

・ドライエリア(からぼり)に面する開口部が設けられている

・換気設備が設けられている

・湿度を調節する設備が設けられている

・防水措置が講じられている

その他、地下室は敷地や道路の広さ等の周辺の状況によっては工事の難易度が高いため、十分な安全対策が求められます。

◆地下室のメリット

1.容積率の緩和

本来、すべての建物は建築基準法で決められた面積(容積率)までしか作ることができません。ですが地下室は延べ床面積(地階、地上階全ての床面積を足したもの)の1/3を上限に、面積にカウントしなくてもいいことが建築基準法で定められています。
この緩和を受けるためには、建築基準法の地階の定義に適っていること、かつ地階の天井高さと地盤面の差が1メートル以内であることが必要です。

2.遮音性が高い

地下室の周りは土に囲まれた状態です。土は遮音性、吸音性に優れているため、外部の音を遮るだけでなく内部の音を外に漏らさない効果があります。シアタールームや楽器を弾く音楽室などに適しています。

※参考:注文住宅のキホン/防音室のある住宅

3.温度変化が少ない

地中にある地下室は、地上と比べて年間を通じて温度変化が少ないと言われおり、貯蔵庫などに適しています。

◆地下室のデメリット

1.建築コストが割高

地下室を作る際には土を掘削、処分する費用、また土が崩れないように山留め工事をする費用等、目に見えないコストが掛かります。さらに地下室の構造は土圧に耐えられる強度の鉄筋コンクリート造になるため、少なくとも坪単価120万円~150万円前後のコストが掛かるのが一般的です。地下室にバスルームや洗面所などを設置する場合も特別な設備工事が必要になりますので、コストアップの要因になります。

また、敷地形状や地盤、地下水位の状況次第で、採用するべき地下室の形状・工法は異なります。
例えば、敷地の地下水位が高い場合や「みずみち(地下水の通り道)」がある場合は漏水の対策が必要になるため、コストアップの要因になります。
複数の会社から地下室の見積りをとった時に、高い会社から安い会社まで価格に開きがあることがありますが、これは結露や湿気対策、大雨や洪水時のリスクの見立てが設計や仕様の違いに現れた結果ですので、価格の安さだけに囚われず、設計や仕様を十分に確認して業者を選定することが重要です。

2.結露や湿気の懸念

土の中は常に高湿度の状態ですので、土の中に埋められた地下室では換気対策やドライエリアを設置する等の対策をとらないと、結露やカビが発生する恐れがあります。雨期は特に注意が必要です。
また、コンクリートが完全に乾燥するまでには数年かかりますので、新築後の数年間は強制換気などの除湿設備が必要になります。

湿気対策のために「土に面する外側の壁」と「室内に面する内側の壁」を二重に作る場合がありますが、二重壁にした場合は地上に鉄筋コンクリートの壁を作る倍近くのコストが掛かることもあります。

3.大雨や洪水時のリスク

大雨や洪水で水位が上がると、地下室に水が流れ込んで来たり、地下室のトイレやバスルーム等に下水が逆流する危険性があります。
対策としては、階段をつけて地下室の玄関を道路面より高くしたり、地下駐車場には止水板を設けた方がいいでしょう。また、自然排水ができない場合は機械的なポンプアップ処理を考えた方が安心です。

(川村)
まじめな家づくりセミナー