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50年住める木造住宅

構造についてとコストについて
名前:酋長さん(2003/3/5)
こんにちは。
実家で2世帯+賃貸を計画しはじめました。
当初、耐久性(2度と建替えられないので50年は持つこと)と大空間を重要視し、木造を選択肢から除いていました。最近になって、色々事例を見てみると、木のぬくもりやコスト等木造もいいなと考え始めました。
上記の条件で木造は可能でしょうか?
また、コストは普通に考えられている耐久の木造よりどのくらいアップするのでしょうか?
よろしくお願いします。
プランにもよりますが…
名前:上田 勝さん(2003/3/6)
酋長さん、こんにちは。

まず木造だから耐久性が低いというのは誤りで、換気や湿気対策を考えれば50年程度は普通の家でも実現できます。問題になるのは基礎内部の鉄筋の寿命なんですね。コンクリート基礎の寿命が一般に住宅の寿命とされています。ですから基礎の耐水性を高め、鉄筋を十分に保護できる構造になっていれば、木造住宅の寿命はずっと上がります。

大空間というのがどれくらいのスパンを考えてらっしゃるのかわかりませんが、二世帯+賃貸ということだと一部三階建ても想定してらっしゃるということでしょうか。少なくとも高耐久ということだと土台及び柱は120cm角が基本になるでしょうから、通常の高耐久性能の住宅よりコストアップになるとは思いません。

まずプランを決め、2×4と木造軸組みとで見積もりを比較し判断されるといかがでしょうか。壁で支える2×4は木造軸組みより大スパンに対応しやすいというメリットがあります。軸組みで対応すると梁が大きくなり、柱も太くしなくてはならないので、それがコストアップにつながる要因になりますが、もともと120cm角を使用するのであればそう大きく違わないと考えます。

コストアップになるとすれば、構造よりも意匠、つまりデザイン面でしょうね。構造を現しにした吹抜け空間を作るとか無垢材をふんだんに使うとかになると、デザイン要素の方でお金がかかるということは言えます。

補足
名前:ザ・ハウス(2003/3/6)
酋長さん、こんにちは。

上田さん、いつもながら的確なアドバイスをありがとうございます。

上田さんに補足をさせていただくと、建ったあとのメンテナンスも木造住宅の寿命を大きく左右します。

ある程度の期間がすぎたら、腐食したりシロアリに食われた部分を補修する、弱くなった部分を補強する、緩んだ金具を締めなおす等を定期的に行うことが必要です。

メンテナンス費用は状況によっては金額がはることもありますので、例えば月5千円などと決めて、計画的に貯金をされたらいかがでしょうか?

また、設計の段階でメンテナンスがしやすいように工夫することも大切です。

賃貸として
名前:やまのりさん(2003/3/8)
私はザハウスさんにいろいろしていただいて賃貸併用住宅を建てている者です。酋長さんも同業者になるかもしれないのですね(笑)。そういう意味ではアドバイスしていいものかどうか(笑)。でもしちゃうんですけど、賃貸経営という意味では家賃の点では木造は不利だと思います。木の風合いが好きかどうか、という問題と建物の構造は分けて考えたほうが良いのではないかと思います。私のうちはRCですが床はフローリング、壁の収納も木ですから十分に木の風合いですが木造じゃありませんし。
混構造という手も
名前:上田 勝さん(2003/3/8)
ザ・ハウスさん、補足ありがとうございます。

確かに、木造で無垢材主体に使うとメンテナンス・フリーというわけにはどうしてもいきませんね。昔のように構造材が現しになっていればメンテナンスもしやすいのですが、大壁が主体だとなかなか難しい。金物というやっかいものがくっついてますから。

考えようによっては、賃貸部分をRCや軽量鉄骨造とし、居住部分を木造にする混構造という手もありますね。

ありがとうございます
名前:酋長さん(2003/3/13)
アドバイスありがとうございます。

実際に私が死ぬまで(仮に50年後)にランニングコストとイニシャルコストを合わせて工法や構造によってどのくらい違うのでしょうか?
また、混合構造は、管理がしにくいとハウスメーカーから言われたことがあります。本当でしょうか?

色々なタイミングが重なり、実家で母と暮らすことになりました。資金も少ないのでリフォームも考えましたが、築29年ということと増築が必要ですので今後50年快適に暮らすには難しいかなと思っています。
そこで、持っている土地(資産)を最大限活用し、持ち出しを最小限に押さえて家を建てる方法を考えました。
それが賃貸併用住宅です。

賃貸収入である程度のローンをカバーすることを目的としていますので、最低でもローンが払い終わるまでは、賃貸としての役割を果たせる(それ相応の値段で貸せる)状態になって無くてはなりません。
当然、家賃収入×0.7(修繕積み立て、税金、家賃補償会社に払う経費)をローンの支払いと考えています。足りない部分を自腹(会社員なので給与)で補填を考えています。

ですので、家賃の下落や金利の上昇などの不確定な部分を考えると、なるべくイニシャルコストはかけたくありませんが安っぽいと賃貸部分が満室になるか不安です。バランスが難しいですね。

自分なりにリスク分散して計算してみると
テーブルやカーテン、電気傘などの家具を除き生活するのに必要な費用(建物本体、配管等の付帯工事、駐車場、設計料、税金、取り壊し、キッチン等の設備、登記)全部合わせて5,500万円が最大限と考えています。
可能でしょうか?

考えれば考えるほど悩みが大きくなってしまいます。

大空間とは家族の増減やライフスタイルの変化に対応できるような空間:大げさに言えばそのときに合わせて部屋の大きさを変えられる。賃貸部分の1部屋を一時期だけ自宅に組み込むor母が他界したあと母が使用していた空間を賃貸にする。:ということです。
説明不足申し訳ありませんでした。

立地が最大のポイントかと
名前:上田 勝さん(2003/3/18)
酋長さん、こんにちは。

コストの問題ですが、これはもう立地次第でしょう。最寄駅が近いなど賃貸として理想的な立地であれば、多少安普請でもニーズはありますが、立地が悪いと付加価値を高めてカバーしなくてはなりませんよね。立地が良いとイニシャル・コストを回収でき、なおかつランニング・コストまでカバーできる可能性が高くなります。

また、混構造が管理しにくいかというと、たぶんそれはハウスメーカー側の理由によるのだろうと思いますね。賃貸併用住宅用のモデルプランをもとに話をしているはずで、それ以外の構造となると対応が難しいということかと。

不動産業者にも話を聞いて、建築地の立地条件から経営がしやすいかどうかを調べておく必要はあると思います。それ次第で賃貸併用のメリットが決まってきますから。

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