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1段下がった土地について

1段下がった土地について
名前:ごんさん(2015年6月30日)
道路から南に一段下がった土地に、地下、地上2階の家に住んでいます。

この家を建て替えを計画していますが、、

現在地下の部屋の湿度が高く、一度も使ったことがありません。

かび臭く本を置いていたらしわくちゃになったほどです。

地下部分はコンクリ造、

地下と言っても一段下がった土地なので地下に庭があるので大きな窓もあります。

そこで相談なのですが、建て替え時に

地下に部屋を作っても湿度で使えないと恐いので、

基礎を地下分約2.3mにあげようと思っているのですが、

建て直しの予定は、基礎20坪、

地下を基礎であげて2階建て 総床面積40坪予定

Q1基礎をそこまで高くすることは可能でしょうか?

(お金を出せば可能とは思いますが、デメリットはあるでしょうか?)

Q2その時の金額はいくらぐらいでしょうか?目安で大丈夫です。

Q3もしくは、現在のように地下+地上2階にして地下をスケルトン状態にしていずれ部屋に・・・

する方が安いでしょうか?もしくはふつうに3階建てに。

もちろん建築会社によると思いますし、

地下をスケルトン状態といえど部屋とすれば固定資産税の問題も出てくると思います(もし地下を部屋にした場合は、単純計算で60坪になってしまいます)

地下部分の道路から50cmほど離して建築すると湿度はマシになるそうで、地下+1階にしようとも考えましたが、不安です。

1段下がった土地に関して何か違ったご提案も含めお願いいたします。 

総合的なご判断が必要かと思います。
名前:ザ・ハウス(2015年7月1日)
ごんさん、こんにちは。

今回のご計画は、ごんさんのご要望、ご計画地の状況、法規的な問題、費用的な問題などが複雑に絡むご計画になると思いますので、具体的なご計画を進めつつ、総合的なバランスを考えながらご計画の方針をお決めになる必要があるのではないかと思います。

まず、基礎を高くすることができるかどうかについてですが、地盤面がどことみなされるかによります。

仮に建物を計画する際の地盤面が、道路から一段下がった南側の土地の高さとみなされた場合には、そこから建物の高さが計算されますので、高さ制限によってはごんさんがお考えになっているよりも、建物の高さが取れなくなってしまうことも考えられます。

また、地盤面がどことみなされるか、また土に面している範囲次第では、ごんさんがお考えになっている「地下」の構想も、法的には地階にならないかもしれません。

費用については、詳しいご状況が分かりませんので何とも申し上げることができませんが、基礎を高くするための差額分だけでも1000万円は下らないのではないかと思います。もちろん、地盤の状況によっては基礎の底盤を深くしたり、地盤改良が必要な場合もありますので、さらに費用が掛かる可能性もあります。

その他、現在の地階を取り壊すためには、土が崩れないための慎重な配慮と措置が必要ですので、解体には相当な費用が掛かるのではないかと思います。

仮に同じ面積なのであれば、内装をするしないに関わらず、地階を造った方が高基礎を造るよりも費用は高くなるはずです。ですが、地階を造れば居住スペースを得られますので、費用は高くても「コストパフォーマンス」がいいとも考えられます。

また、もし新規の建物を道路から離して計画する場合には、それまで道路面の土を留めていた地階の壁が無くなると思いますので、新規に擁壁(土留め)を造る費用も相当かかってしまうのではないかと思います。

少しネガティブなお話が多くなってしまいましたが、今回は様々な可能性が考えられるご計画になるかと思いますので、具体的に設計者やハウスメーカー等とご計画を進めつつ、同時に役所への事前相談をされながら、方向性をお決めになるのがよろしいのではないかと思います。

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