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リフォームか建て替えか(3)

悩んでいます。
名前:M&Rのママさん(2002/11/11)
(1)中古で1000万台のものを自分で内・外装を整え10年後に建て替える(2)3000万以下で新中古ないし安くさがった物件を購入する・建て方を工夫することを考慮して安い土地を購入して建てる。(1)?(3)ならどれが賢い選択だと思われますか?最近、中古のリフォームも話題ですが500万以下の施工の免責問題や少子化に伴う買い替え困難になろう世情をみて悩んでいます。また、現状4人家族で将来的に親の面倒も見なくてはいけないので、予算を2000万?3000万に抑えたいながらも二世帯も考慮したいと思います。何から始めたらよいのでしょうか?
ご参考になれば・・・
名前:ザ・ハウス(2002/11/11)
M&Rのママさん、こんにちは。

ご予算を3000万円以下とお考えですが、(1)の場合は10年後の立替費用も併せて、3000万円ということでしょうか?
もしそうであれば、難しいご計画だと感じます。
今回の総予算を2000万円以内に抑えておいて、10年後に1000万円+追加資金(おそらく1000万円以上)をご用意されるのであれば、可能かと思います。

(3)の場合は、土地+新築ということですので、土地が安い地域でない限り、2世帯住宅を建てることはやはり難しく感じます。
文脈から伺うと「安い土地」とおっしゃるのは、「地域は希望の地域だけれど、不整形地や旗状敷地などの安い土地」という意味かと思いますが、かといって劇的に安いわけではありません。
もし都内と仮定すれば、ご夫婦2人の住宅ならばともかく、2世帯住宅の規模は難しそうです。
少し郊外で建売であれば可能性はありますが、建売はお勧めできません。

ご希望の地域や自己資金、ご年収、ご希望の仕様などの情報がないと、これくらいのことしか申し上げられませんが、少しでもM&Rのママさんの整理がつけば幸いです。

ありがとうございます
名前:M&Rママさん(2002/11/12)
主人の実家が荒川区の町屋にありまして、そこに初めは二世帯をと思っておりました。20坪くらいの角地なので角地なのですが某大手の不動産屋さんに建て替えると違法建築になる可能性ないし道路幅の関係で三階建てにしてもかなり狭いと言われ、自分たちで神奈川の麻生区(柿生・新百合ヶ丘辺り)に中古で?に対してお返事いただいた様な感じで購入したいと考えました。(家賃を考慮して中古でも買っておいてローン早めに切り上げ、建て替え分を少しでも貯めて建て替えのローンを小さくした方が賢明かと思いました)

いくつか建売をみたのですが・・あまりぱっとしないものがなく、古いといわれても20年以上たった物の方がしっかりした感じ(水周りなどが綺麗に設計してある)がして私も主人も好きだったので老朽化の心配とどちらを取るか・・・。
ただ、現在の建売は3000万前後でも設備が色々ついているので、それと同様の設備を中古に求めると・・コストがかなりかかると思います。その点から悩みが生じていました。

アドバイスを頂いて、自分たちの意見がそんなにおかしなものではないと思えるようになりました。ありがとうございます。これから中古購入の勉強をしていきます。m(_ _)mちなみに中古のリフォームと中古の物件を一緒に探していただける建築家さん・不動産屋さんの登録はございますか?

長くなりまして申し訳ありません。
宜しくお願いしますm(_ _)m

書き忘れました・・
名前:M&Rママさん(2002/11/12)
年収は400?450万くらいです。契約社員(エンジニア)で固定給なのですが残業などで少々変動があります。銀行さんには3000万前後で融資可能と言われました。実際、建売を契約すんでまでいったことがあり、そのくらいは組めそうです。頭金は100万くらいしかまだない為、諸経費ぶんくらいにしかならないと思います。(探しながら貯めていこうと思っています)

希望は家族四人(3LDK以上)が部屋を持てコミュニケーションの取れる空間がある事、水周り・空調などがしっかりしていること、家屋の柱などに強度・耐久性があるもの、周辺の環境が育児に適していること、通勤に負担がないように・また老後も暮らしが困難でないようになるべく駅まで平坦な土地が希望です。カースペースがあれば最高だと思っています。

追加でまたまた長くなりました・・・すみません。

中古の建替え
名前:じゃんさん(2002/11/12)
M&Rのママさん、はじめまして。
計画されている内容が、かなり私の経験に近いものなので、老婆心ながら少しだけアドバイスを。

資金的な問題ですが、中古を買って将来建替えるとなった場合、
?入居時の中古家リフォーム資金
?建替える際の古家取り壊し資金
?建替え中の仮住まい資金(引越し二回、賃貸契約時の諸費用、建替え中の家賃)
?古家の滅失登記費用

が余計に発生します。

?は、小型車一台買える位の金額が必要です。
?は、特に家賃は中古購入のローン残額と同時に支払う必要があります。
?はそれほど大した額ではありませんが...

また、中古の家を買う場合、特に木造の場合はローンを組める期間もかなり短くなります。

既に計画済でしたらごめんなさい。
自分的には結構大変だったので、念のため書いてみました。

今一度ご確認下さい
名前:ザ・ハウス(2002/11/12)
M&Rママさん、情報ありがとうございます。

資金計画に少し不安があります。
前に3000万円まで融資可能と言われたのは、建売の不動産屋さんを通してではなかったでしょうか?
銀行と不動産屋さんは一心同体といってもいいほど深いつながりをもっており、かなり難条件でもローンを組んでしまいます。
今回の場合、中古住宅の部分は不動産屋さんがローン付けしてくれるにしても、リフォーム部分の資金まで含められるか疑問です。
通常家づくりには2割以上の自己資金が必要とされていますし、またそうでなければM&Rママさんにリスクが発生します。
また、大変失礼ですが、ご年収から判断しますと、仮に銀行が3000万円弱のローンを組んでくれても、返済で生活が圧迫されるものと感じます。

まず、今一度お取り引きのある銀行に下相談に行って下さい。
新しいご計画をお話になって、いくら融資が可能か、その場合の年間返済額は年収の25%を超えないかをご確認下さい。
銀行は30%位までオーケーということがありますが、その場合、将来の生活が脅かされる可能性が大いにあります。
返済期間も短めにとった方が無難です。

それらをきちんと再確認してからご計画をスタートさせるべきです。

確認できれば、是非ザ・ハウスにご来店下さい。

提携しているフットワークのいい不動産屋さんや、リフォームの上手な建築家を喜んでご紹介させていただきます。

がんばってください!

ありがとうございます
名前:M&Rママさん(2002/11/12)
契約社員のためボーナスがありませんが、月40万くらいの月収なので、収入から見た稼動可能な年収を0.8でかけ計算して生計を立てています。
3000万ですと9万強なので出来ればもう少し抑えたいのですが・・食費などあまりかけずに生活できているのでローン返済が月10万を超えなければ家計管理はできると思います。(←最悪の場合)出来るだけ住居への初期投資は抑えるつもりです。

返済利率の計算は、銀行さんの担当の方にして頂きました。ただ新築での計算かと思われるので、もう一度確認してみます。

色々ありがとうございました。(^o^)

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