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リフォームか建て替えか(2)

増改築か建て替えか!
名前:パリスさん(2002/8/22)
はじめまして!
家を増改築か建て替えにするか、検討中です。
現在、築25年の店舗付住宅に住んでいます。
もともと欠陥があり、かなり前から雨漏りをしていたのですが、この家を建てた工務店(近所なのに!)に言っても全く対応しないので、4年前に、外壁と屋上の塗装&防水加工をしました。
が、最近、古いひびの跡が目立ちだし、気がつけば家の中も水廻りも古くなり、家族構成が変化し(増えた)、高齢になった母のためにもと、なんとかこの機会にやりたいと思っています。
自営業なので、住みながら増改築をしてもらうのがいいかと思い、とりあえず3件の業者に見積もりと間取りプランを依頼しました。
見積もりは、予算より高く、だいたい15百万でした。 
しかも、思い通りの間取りになかなかならない、妥協してもこの金額は、納得できないです。

それなら、いっその事、予算は超えますが、建て替えした方が、思い通りの間取りが取れるし、古い部分の心配をしなくていいのですが、そうとなりと仮住まいや引越しを考えてしまいます。
ほんとに悩んでいます。
未だに、工務店、建築家探しをしています。
どなたか、アドバイスや話を聞かせてください。

あくまでも一般論ですが・・・
名前:ザ・ハウス(2002/8/24)
パリスさん、こんにちは。

リフォームは、件数の数だけパターンがあり、かなり詳細な調査をしないとなんとも言えないところですが、あくまでも一般論としてお答えいたします。

ご状況を伺うと、現在の建物はかなり傷んでおり、リフォームするとすれば、いわゆるオールリフォームに近い形になるかと思います。
もちろん、それらを分けて工事することは可能ですが、分けた場合でも、やはり近い将来にやり残した部分の工事が必要となり、一度に全部行うよりもかえって割高になります。

それでは、オールリフォームと新築ではどちらがよいでしょうか。

結論から申し上げれば、一般にオールリフォームは損だといわれています。

通常、オールリフォームをする場合は、以下の2つの理由に限られます。
(1)法規上の理由で、一度壊すと元の床面積を取れない場合
(2)元の家に愛着があり、損得抜きに残したい場合

また、ある程度以上のリフォームは、住みながらということも難しくなり、いずれにしても引越しや仮住まいが必要になります。

さらに、古い家のリフォームは壊してみないとわからない部分があり、工事が始まってから追加料金が生じることも少なくありません。
逆に工務店がそれらを先に見込む場合は、はじめから見積もりが割高になりがちです。

文面からだけの判断ではありますが、ご予算が許すのであれば思い切って建て替えをされることをお勧めいたします。

蛇足ながら...
名前:じゃんさん(2002/8/28)
パリスさん、こんにちは。
私は自営業ではないので経験的なアドバイスはできませんし、既にご存知かもしれませんが、雑誌には専門的なものもあるようです。
http://www.sk-club.co.jp/
何かヒントでも得られれば、と思います。
店舗付き住宅というのも、一般住宅と違う面白さがありそうですね。店内のデザインも楽しそう。
私は自宅の建替えを通じ、なにしろ家を建てるにはエネルギーを惜しみなく注ぐのが一番と実感しています。
いい建物が建つよう、がんばってください。

PS もしかして「ST.VOY」お好きですか?

じゃんさん、お返事有難うございます。
名前:パリスさん(2002/8/28)
じゃんさん、お返事いただきありがとうございます。
早速、見てみます。
雑誌では、店舗のみ住宅のみが多く、店舗併用住宅の掲載が少ないですね。
ちまたには、そうした建物が沢山あるのですが・・・

当初は、急いでいましたが、もう少し調べていこうと思います。

ps 「ST.VOY」とは、関係ないですよ。
知らなかったので、調べました。アレ・・なんですね。

更に余計なお世話です^^;
名前:じゃんさん(2002/8/28)
変なこと聞いて失礼いたしました^^;。

高齢のお母様のためにとは、パリスさんとても親孝行で頭が下がります。
投稿文の中で、工務店や建築家をお探しの旨書かれていましたが、探す対象を建築家一本に絞られてもいいのではないかと思います。
やっぱり建て主と工務店と設計施工管理は三権分立が安心です。特に欠陥を経験されて苦い思いがおありのようですので。
不具合が発生しても、
建て主→工務店 よりも、
建て主→建築家→工務店 のほうが動きもいいかもしれませんし。

また、店舗付き住宅、といっても、それほど特殊なものでは無いように思うのですが、どうなのでしょう。
もちろん、得意不得意は人によってさまざまでしょうが...
私が依頼した建築家の方も専用住宅や集合住宅、店舗付き、店舗専用など、いろいろやっておられるようです。
店舗だと内部も比較的自由に見に行けますから、それで雑誌やネットではわからない設計の雰囲気が掴めたことも大きいです。
いずれにしても、雑誌等で気になる建築家がいたら、すぐ電話でアポ取って話を聞きに行くというのがお勧めです。それで店舗付きが得意かどうか尋ねればいいのですから。

店舗の用途にもよります
名前:ザ・ハウス(2002/8/29)
店舗併用住宅の依頼先については、どのような職種の店舗なのかによるかと思います。

店舗のデザインや機能が、ご商売にあまり影響しない職種や普通のオフィスに近いものであれば、通常の住宅建築家で全く問題はありません。

しかし、デザインの善し悪しがダイレクトに売上げに関係するような職種なのであれば、住宅建築家よりも商業建築家やインテリアプランナーの方が向いています。
決して住宅建築家のデザイン力が低いというわけではなく、中には店舗を設計されている方もいらっしゃいますが、日常空間と非日常空間では、設計の根本思想が異なります。
ただし、和風の料理店など、日常空間のイメージが大切な場合は、逆に住宅建築家がよろしいかと思います。

また、医院や美容院など特殊な設備や機能を必要とする職種では、専門の設計者か、住宅建築家の中でもその設計経験がある方がいいかと思います。

さらに、住宅部分は住宅建築家に依頼し、店舗部分はその職種に向いた方に依頼するという方法もあります。

貴重なアドバイスありがとうございます。
名前:パリスさん(2002/8/29)
じゃんさん、ザ・ハウスさん、貴重なアドバイスを頂き有難うございます。

なるほどと何度もつぶやきながら読みました!
単純に考えていましたが、職種によって選択がちがうのですね。
当店は、物品販売なので、やはり経験のある健築家ですね

しかし、店舗部分と生活部分との接点が難しいですね。
母の事を考えると、1階に水廻り全てを配置したいのですが、店舗部分もある程度広く取りたいし・・・・
ここから先の問題は、実際に見て、自分の生活パターンを考えてつくっていくしかないのでしょうけど。

よこやりのようですが
名前:じゃんさん(2002/8/29)
ザ・ハウスさんの意見としては、ちょっと意外だなぁという印象を受けました。
説明されている考え方は、どちらかというとビルやマンションを建てて、その一階部分を店舗にする、というようなアプローチではないでしょうか。
意匠的な商業設計は設計料も住宅に比較してかなり高額になると認識しています。
パリスさんの場合、決して潤沢に資金があるわけではないようですし(違ったてたらゴメンなさい!)、住宅と店舗を切り離して考えるのはいかがなものかと。
私見ですが、個人商店の場合、住宅そのものに付加価値を持たせて存在自体が宣伝効果があり、さらに街並みや商店街の雰囲気向上にも貢献できるような、そんなアプローチができたら素敵だと思いますし、実際建築家の方で実現されている方もいらっしゃると思います。

ちょっとでしゃばり過ぎですね>自分
自分がお金出すわけでもないのにあれこれ意見を述べるのもどうかとも思いましたが、そんな考え方する人もいるんだな、ということで読み飛ばしてください。

ただ、

>和風の料理店など、日常空間のイメージが大切な場合は、逆に住宅建築家がよろしいかと思います。

私はこの意見には賛同できません。
偏見めいて感じられます。
和風=日常空間ということはないでしょうし。
和に限らず、日常空間と非日常空間をうまく使い分け、融合できる建築家はたくさんいらっしゃるんじゃないでしょうか。

選択肢として
名前:ザ・ハウス(2002/8/29)
じゃんさん、ご指摘ありがとうございます。

パリスさんのご計画やご商売、経営観などが分かりませんので、あくまでも選択肢として述べさせていただいています。

確かに、文面で伺う限りではご商売の規模もそれほど大きくはなく、昔ながらの商店に近い店舗かとは思いますが、今の世の中、必ずしも規模と経営内容が比例しませんし、商店経営も苦しいご時世、パリスさんが当然の経営努力として、この機会に新しい試みをされようとお考えになる可能性もございます。

また、確かに商店設計も上手な住宅建築家もいらっしゃいますが、弊社は平素から、個人住宅のマッチング自体も決して簡単なものではないということを痛感しており、それに店舗部分が加わると、さらに難しさが2乗されてしまいますので、いっそのこと分けて考えるという選択肢を出させていただきました。

設計料ですが、住宅の建築家には店舗部分をスケルトンで渡していただき、それを他の方にお任せすれば、それほど高くはなりませんし、もともと店舗部分は事業計画を元に考えるものですから、それによって利益が増えるのであれば、高くなっても正当な投資であると考えます。

>和風の料理店など、日常空間のイメージが大切な場合は、逆に住宅建築家がよろしいかと思います。

和風=日常空間ということではなく、「一例として一部の和風の料理店のような」ということであり、同じ和風でも非日常的な店舗はたくさんあります(特に弊社のある自由が丘には)。
いわんとしたことは、日常空間には住宅建築家が強い、ということです。

「私見ですが、個人商店の場合、住宅そのものに付加価値を持たせて存在自体が宣伝効果があり、さらに街並みや商店街の雰囲気向上にも貢献できるような、そんなアプローチができたら素敵だと思いますし、実際建築家の方で実現されている方もいらっしゃると思います。」

ここは難しい問題ですね。
結局、私どものように建築にかかわるものは、じゃんさんのおっしゃるような理想が少なからずあり、単に理想ではなく長期的には商売にも貢献するのですが、短中期的には全く逆の考え方も成り立ちますので、何とも申し上げづらいところです。

一つ確信をもって申し上げられることは、この考え方の長短両面を理解していない建築家はやはり店舗設計に向かないと言うことです。
そこの適正を住宅建築家の中から判断するのは、一般の方には難しく、リスクがともなうものと考えます。

突然ですが・・・
名前:パリスさん(2002/8/30)
じゃんさん、ザ・ハウスさん、
いろんな考え方があるのですね。ご意見有難うございます

ところで、突然なのですが、
少し前、気になった建築家にプラン(増改築)と見積もりを依頼しており、昨日その催促をしましたら、こんな話が出ました。
    
  「まず「確定申請」をしなければならない。」
  「確定申請に2週間くらいかかるから待って・・」
  「それがはっきりしないと図面は出せない。」

との事でした。
理由は、後で工事ができなくなったら、おたくが困るでしょう、との事。
今まで、他にも依頼しましたが、この「確定申請」の言葉すら聞いていませんし、先に設計と見積もりを持って来られるものと思っていましたので、びっくりしました。

まだ契約もしてもしていないので納得がいかず、再び聞きなおしましたが、
  「急がれているなら、平行してやりましょう!」
とか
  「確定申請をはじめて聞いた?それは、他の業者が説   明しなしといけない事!」
と言われ、結局あまり納得しないまま待つ事になりました

私としても、建替えの可能性もありますので、
「確定申請」のという事や、建築家に見積り依頼した場合の一般的な流れはどのようにされているか、皆さんのお話聞を是非伺いたいです。
よろしくお願いします。

確認申請
名前:上田 勝さん(2002/8/30)
パリスさん、こんにちは。

その建築家の方は何か勘違いをされているのではないでしょうか。確認申請のことだと思いますが、これは着工する前に図面に法律上の問題が無いかどうかを確認するために出すものです。ですからこの段階での図面というのは、全てプランが固まっている変更の無い最終状態のものです。

パリスさんがご希望されているのは、あくまでもラフプランと概算の見積もりですよね。そもそもその作業をしないと確認申請用の図面すら作れないわけですから、お話を伺ったかぎり、何かとんでもない誤解が生じているように思います。

パリスさんは依然納得されていないのですから、現在進行中の作業は全て中断させて改めて依頼内容の詳細を確認すべきだと思います。

ところで、その建築家の方はきちんとした建築士事務所の登録をしているのでしょうか。法律上は予め定められた事項について書面で説明する義務がありますし、依頼内容に対する報酬額の説明等なされるはずです。

上田さん、やはりそうなんですね。
名前:パリスさん(2002/8/31)
上田さん、お返事有難うございます。
やはり、思っていたとおり「確認申請」はもっと後の事なのですね。
実は、親戚が勤務している会社だった事もあり、勧められて見積もりの依頼をしたのです。
そういった背景があるので、契約は確実だと思われたのでしょうか?一応親戚には、お断りするかもしれない事を前提にしたつもりでしたが・・・

今日、紹介した親戚と話をしましたが、親切にそこまで考えてやっておられるのに、不信感を抱かれるなら辞めた方がいいときっぱり言われました。
やはり、身内が関係していたりするとそういうものなのでしょうか。
とても、難しいです。仲介役がなくやった方がよかったのかもしれませんね。

しかし、住宅の評価は高く、どんなプランを出されるか楽しみだったので、とても残念です。
技術だけでは選べない?
その人の考え方や人柄も選択肢のひとつなのでしょうか。

今日は、紹介者とも嫌な雰囲気になり、頭が重いです。

第三者が関わると…
名前:上田 勝さん(2002/9/2)
パリスさん、こんにちは。

>今日、紹介した親戚と話をしましたが、親切にそこ
>まで考えてやっておられるのに、不信感を抱かれる
>なら辞めた方がいいときっぱり言われました。

ラフプランも示さずいきなり確認申請図面に入るというのは「親切」とは言わないでしょう。明らかに通常の設計の流れとは違いますから。

もしかすると紹介した親戚の方が悪気はなくとも建築家の方に勝手にいろいろな話を吹きこんでしまったのではないでしょうか。お金がないみたいだから手間を省いて確認申請だけやってもらえないかとか。

設計図面さえあればあとはどこの工務店に頼むにしても図面通りの発注で済みますし、その図面に従って見積もりを出してもらい工事価格を比較することができます。ですから実際に確認申請を出さなくても、いつでも申請に使える図面を発注する、ぐらいのつもりで頼んでみるのもいいかもしれません。もしかしたら無報酬でそこまでやってくれるつもりだったのかもしれませんし。

双方に誤解があったとしたら、まずは腹を割って話し合うに限ります。いろいろ思い悩んでいてもいい結果はでませんよ。肩の力を抜いて気楽にやりましょう。

確定申請
名前:じゃんさん(2002/9/2)
こんにちは。

自分の経験でも、工事の直前に確認申請を出されていたので、世の中にはいろいろイレギュラーなことが起こるものだなあ、と興味を持って読ませていただきました。
が、ふと好奇心が沸き、「確定申請」をキーワードに検索してみましたら、そのようなものもあるんですね。
[境界確定申請」
なる、公共の道路、河川と私有地の境界をはっきりさせる必要が生じたときに行う申請だそうです。
パリスさんの家は商店ということですから公道に面していると思われ、、なんらかの原因により道路との境界を確認する必要があったのかもしれないですね。
もしそうだとすると、プランを開始する前に行うということにも合点がいきます...

なんて、またまた余計なお世話で失礼いたしました。

なるほど
名前:上田 勝さん(2002/9/2)
>[境界確定申請」
>なる、公共の道路、河川と私有地の境界をはっきり
>させる必要が生じたときに行う申請だそうです。

だとしてもやっぱりそれはきちんとパリスさんに説明しなきゃならないですよね。知ってて当然のように言われても困るのはパリスさんですし。

「業者が教えなきゃいけないことだ」と言われてもそもそもその業者自体決まっていないわけで、これはどうも第三者の介入で情報が混乱したのかなと私は感じました。よくあることですからね。

ありがとうございました。
名前:パリスさん(2002/9/5)
上田さん、じゃんさん、そしてザ・ハウスさんアドバイスやご意見有難うございました。
大変参考になりました。

今回の件、時間を置く事にしました。
いい家ができるように、もっと時間をかけていくつもりです。
また(近い内だと思いますが)いろいろ教えてください。

PS じゃんさんの新築の家は、もう完成ですか?
   家に対して、詳しく、情熱をとても感じました?。
   (私も、もっとそうでなければ・・・)

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