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つなぎ融資

つなぎ融資が必要?
名前:ヤブさん(2003/5/9)
気に入った土地が見つかり、銀行融資も土地建物双方にしていただけるメドが立ちました。ところが建物への支払い条件が合わず困っています。
一般的に工務店への支払いは、契約時、上棟時、完成時など、数回に分けての支払いを要求されます。一方で、銀行の融資条件は完成時に一括が条件です。どちらも然るべき理由があってのことなので理解はできるのですが、銀行融資が実行されるまでの間のつなぎ資金は、持ち合わせていません。
最近は、契約時に手付け金程度で残金は引き渡し時一括でも良いというような工務店もあると聞きましたが、お願いしている建築家さんは、今の経済状況からしてもそのような工務店を見つけることは困難では、と考えられています。
解決策としては、やはりノンバンク等からつなぎ融資を受けるしかないのでしょうか?
工務店への支払方法
名前:ザ・ハウス(2003/5/9)
ヤブさん、こんにちは。

ヤブさんがお困りの工務店への支払いについては、銀行の融資実行時期とタイミングが合致しないため、建築家で家づくりをすることの高いハードルになっているのが現状です。

ザ・ハウスでは、一括して支払う形の資金計画は、建主側に大きなリスクが生じるため、つなぎ融資を受けるか、自己資金を相当額充当頂くかの方法で、資金計画を十分整えてからご計画のスタートを切って頂くことをお勧めしています。

ここで、完成時に一括して支払う資金計画の危険性について、少しご説明をさせて頂ければと思います。

まず、「完成時一括」の支払いに応じられる工務店は、材料費のほとんどを立て替えることが必要になりますので、経営内容が良く、資金力が豊富な工務店である必要があります。
しかし、残念ながら昨今の経済状況では、こうした工務店さんは非常に少ない割合でしか存在しません。
また、経営内容の良好な工務店さんは、自らの経営状況を悪化させないためにも、あえて「完成時一括」というリスクを犯してまで仕事を受けない傾向にあります。

さらに、「完成時一括」の支払条件の場合、工務店は通常の支払条件よりもリスクを負うことになりますので、普通の経営感覚を持つ工務店さんならば、見積り額にリスク負担分を上乗せせざるを得なくなります。このようになってしまうと、せっかくご予算を見据えて進めてきたご計画内容が、この支払条件のために、予算内で収まらなくなってしまうことになりかねません。

最も危険なのは、どんな条件でもとりあえず仕事が欲しいという工務店さんの場合です。この場合、工務店さんの台所事情から、「完成時一括」という条件でも引き受けるわけですから、経営内容が確かな工務店さんよりも、滞りなく建物が完成する可能性は低いと言わざるを得ません。

このように、お支払いが「完成時一括」の場合、大変リスクの高いご計画になってしまうことをまずご認識頂く必要があると思います。

現状の範囲で、リスクをできるだけ回避する策を考えるならば、財団法人住宅保証機構などの機関に加入する工務店で、完成保証制度の適用が可能な工務店の中から、「完成時一括」の支払条件に応じてくれる工務店を探すという方法が考えられるかもしれません。ただし、この場合も、工務店の選択肢が限られてしまう点は否めません。
なお、完成保証制度についての費用、手続き等の詳細は、住宅保証機構のウェブサイトをご覧下さい。

次につなぎ融資についてですが、銀行からつなぎ融資を受ける要件としては、原則として担保を設定できる物件が必要になります。
ご親族のご自宅などを、ヤブさんの家が完成するまで、担保提供して頂くことができるようであれば、つなぎ融資が可能な銀行もありますので、現在ご相談中の銀行にお問い合わせ下さい。
現在ご相談中の銀行以外からの借入れについては、借入れ先や金額によっては、ヤブさんの融資条件の内容が変わったと判断され、改めて審査を行なった上で、融資金額の減額や融資不可能になる場合もありますので、ご相談中の銀行と十分に打ち合わせをされて手配をされることをお勧めいたします。

最後に、ご計画の内容にもよりますが、住宅金融公庫を利用する方法が考えられます。
住宅金融公庫には、中間資金という制度がありますので、工務店さんが中間資金の融資時期と支払い時期を合わせて頂くことは可能かと思われます。
ただし、抵当権の順位の問題がございますので、まずはご相談をしている銀行さんにお問い合わせ頂く必要があると思います。
また、申し込みや建築確認申請(設計審査)、竣工引渡しなどのスケジュールが厳密に規定されていますので、ご計画の進行状況によってはご利用が難しいことがあります。
設計内容も公庫規定の設計仕様に準ずることが必要ですので、これまでのお打ち合わせ内容によっては大幅に変更が生じてしまうことになりますのでご注意下さい。

ご計画のご状況が詳しく分からないため、ヤブさんのご状況に応じた適切なお答えができていないかもしれませんが、ご参考になさって下さいますと幸いです。

少し悲しい現実ですね
名前:ヤブさん(2004/5/9)
ザ・ハウスさま。
大変ご丁寧にお答え頂き、ありがとうございます。
全くご指摘いただいた通りで、お互いリスクを回避するには現状の方法しかないないのだと、再認識させられました。
極論になりますが、今日の日本では、最小のリスクで建築家さんと家づくりをすることは、十分な自己資金を用意できる者以外には困難と言うことですね。悲しい現実です。
でも、これで家づくりができなくなったわけではありませんよね。自己資金を増やす、あるいは事情を理解していただける優秀な工務店さんと巡り会えればいいわけです。
焦らず落胆せず、今後のことをじっくり考えてみたいと思います。
銀行以外にも
名前:やまのりさん(2003/5/10)
よこからすみません。
銀行は頭が固いので、オルタナティブとして、信託銀行や、地元の信用金庫に相談してみるのも一興かと。わたしも同じような状況に陥りましたが、信用金庫で手形貸し付けを段階的に進め、最後にローン化して乗り切りました。
「出来高完成支払い制度」
名前:ザ・ハウス(2003/5/11)
ヤブさん、こんにちは。

とても残念なことなのですが、融資の問題は、建築家と家を建てる上で最大の障壁となっていると言って良いかもしれません。

ザ・ハウスでも、常日頃から金融機関へお話しを伺いに行ったりと様々な働きかけをしておりますが、とても難しい問題のようです。

大手のハウスメーカーが金融機関と提携している「つなぎ融資」とは異なりますが、これと似た機能を果たすものとして、ご参考までに「すまいと」さんがされている「出来高完成支払い制度」というものがございます。他にも同様のサービスを行なっている企業があるようですので、選択肢の1つとしてご検討されてはいかがでしょうか。

この制度は、工事の出来高に応じて、その段階ごとに融資が実行されるというものです。主に中小の工務店さんが利用できるものですが、別途手数料が必要になりますので、ご相談されている銀行さんでもこれを利用することができるかどうか、一度お問い合わせされてはいかがでしょうか。

「すまいと」さん、検討してみます
名前:ヤブさん(2003/5/11)
ザ・ハウスさま。

度々ご助言頂き、感謝しています。
ご紹介頂いた「すまいと」さんですが、実はちょうど検討しようと考えていたところでした。このようなサービスを提供されている会社があることは最近知りましたが、実際に利用された経験談などを見聞したことが無かったものですから、どんなものか実感が湧かないでいました。
また、こちらのサイトに実名等を出してご相談することが適当がどうかも分からなかったものですから、あえてご相談として取り上げませんでした。
今回融資を打診した銀行の一つが「すまいと」さんと提携していることが分かったため、数日中に銀行へ再び相談しようと思っています。

ザ・ハウスさまから「すまいと」さんのお名前が出てくるとは思ってもいなかったので、驚くと同時に、とても心強く感じました。明るい光と勇気をいただいた気がします! もう少し難題克服へ向かってがんばってみようと思います。ありがとうございました。

完成時に一括!?
名前:上田 勝さん(2003/5/10)
ヤブさん、こんにちは。

正直言って、住宅ローンで完成時一括融資というのは初めて聞きました。完成前に業者が倒産するなどの場合を想定してのことであるかもしれませんが、リスク回避だとしてもやりすぎです。

例えば建築物件に完成保証をつけるなどの形ではだめなのでしょうか。それだと途中で業者が万が一倒産しても別の業者が引き継いで完成できます。

どこの銀行でも、住宅ローンというのは保証会社とも契約しますから、本来リスクの少ない融資案件なんです。給与振込みとか公共料金引き落とし口座を獲得できるためにサービスを拡充しているはずです。他の銀行にもあたってみることをお奨めします。

むしろそんな条件をつけるような銀行なら、私は預金などしません。その程度のリスクを恐れるようなら、潰れかけているんじゃないかと逆に疑ってしまいますからね。

公庫とかならつなぎ融資が必要になる場合がありましたが、民間金融でつなぎ融資が必要になるなど聞いたことがありません。比較的大手の場合なら、自己資金無しでも対応できるでしょうけど、引渡し時に施主が支払いを拒否したらどうなるかを考えたら、とても引渡し時一括支払いなどということは恐ろしくてできません。

抵当権設定の問題のようです
名前:ヤブさん(2003/5/11)
やまのりさま、上田さま、貴重なご意見ありがとうございました。

今回、土地先行融資+建物融資と言う形で、土地の仲介会社を通して、都市銀行2行、信託銀行1行に打診してみました。
その結果、いずれもが土地建物合わせて同時審査の上、土地融資、建物融資の2本立てで融資OKとなりましたが、建物は完成時一括融資が条件でした。
その理由は、土地は融資と同時に抵当権設定が可能なものの、建物は完成後登記時でないと抵当権設定ができないということのようです。融資と抵当権設定は同時が原則という方針で、それゆえに、既に建物が完成している建て売りか、建物建築が契約上約束されている建築条件付き土地には融資が可能だけれども・・・というのが実情のようです。

ちなみに、いくつかの大手ハウスメーカーでは、このような場合、提携のつなぎ融資を低利で利用してもらう等の対応をしているということでした。

銀行の内規や方針に対して、我々個人消費者が個別に注文を付けたところで直ちに変更可能というものでもなく、今のところ利害関係者全てにとって安全な良い解決策は無いようです。

探せばありますよ・・・
名前:DIYerさん(2003/5/12)
金融機関によっては契約時30%上棟時に残金の50%完了時に残額を出してくれるローンもありますよ・・・。
自分の周りだけでなくネットで探してみては・・・。
S銀行さんですね
名前:ヤブさん(2003/5/13)
DIYerさん、こんにちは。
情報ありがとうございました。

とあるホームページで、そのような銀行があるという情報は知り得ましたが、それと思われるS銀行のホームページには、それらしい記載がありませんでした。
ところが昨日、たまたまそのS銀行の担当者と話す機会がありまして、分割融資が可能だとうかがいました。やっぱりホームページには載せてないそうです。
ついに見つけた! という感じなんですが、少し金利が高かったりするんですね。うまい話はないということでしょうか。
でも、計画に現実味を帯びてきたので検討してみます。

融資はしてもらえました。
名前:しゅうさん(2003/5/13)
はじめまして、現在新築途中のものです。

私の場合、最初に土地代金と建築見積もり金額の合計の総枠で融資の申し込みをし審査を受けました。その後土地購入時に土地代金の融資を実行、建築確認許可がおりて施工業者と業務請負契約を締結した段階で建物分の金額を一括で融資してもらいました。返済はすでに発生してますが。

ちなみに施工業者は宮大工さんです。

私の場合...
名前:じゃんさん(2003/5/14)
ヤブさん、はじめまして。
私の場合は、竣工時の一括融資でした。
なのでそれまでの資金繰りはとっても大変でした...
(設計士さんが良心的で、自分とこへの支払いは後でいから工務店にはできるだけ払ってください、と言ってもらえたのも大きいです)

ただし、超低金利。
中古の家を買ったときの残ローンがかなりあったのでそれを含めた借り換えの形になりましたが、あまりの金利の落差で、家を建替えたはずなのに総支払額はほとんど増えませんでした。逆にホンとかよ!?って不安になるくらいです。

銀行ごとに、ローン商品のセールスポイントはさまざまということなんでしょうね。私の場合は金利の低さが売りの商品を選んだ、という例ですね。

あちこち聞いてみましたが・・
名前:ヤブさん(2003/5/14)
しゅうさん、じゃんさん、ありがとうございます。
様々な方の体験談は、とても参考になります。

私個人で尋ねる他に、仲介会社を通しても(その方が有利だったりすることもあるようで)数多くの都市銀行、地方銀行、信用金庫、生命保険会社などに聞いてみましたが、結局、私の周辺ではS銀行以外は全て建物融資は完成時一括でした。
ごく少数、もっと自己資金が多ければ一部の融資は完成前でも行けるかも、というところもありましたが、それだけの自己資金があれば完成前の中間金くらいは困らないよ、という案配でした。

確かに、私の方でも自己資金が潤沢でないなど不利な要素があることは事実なので、慌てずに検討して行こうと思います。

S銀行ってどこですか?
名前:かずさん(2003/6/5)
探しても解りません、教えて下さい。
代金支払い方法
名前:?参玄舎さん(2003/6/5)
ヤブさん、新築で胸一杯の時に金銭問題が頭を痛めていらっしゃる様子で少しアドバイスいたします。私の所は岡山・広島がテオトリーの為若干条件が変わるかもしれませんが私の親が中国銀行の役員だった為少しは詳しいのでお知らせしますと、今の銀行はどこも一般の住宅ローンの取り扱いに必死で枠を広げております。皆さん、土地は不動産屋で購入して建物は建設業者さんという方が一番多いと思います。その時に銀行に借り入れ法を相談されに行かれてると思いますがその折に建物の着手金を出してくれるか尋ねられて駄目なら土地代として建物代も含めたある程度のローンを組む予定でしょうから土地の決算をする時にある程度着手金を払うので土地代プラス着手金をおろしてほしい旨を伝えられたら大概の金融機関はOKです。それが出来ない銀行も担当次第でありますので別の支店か上司に相談するのも有です。他にも色々ありますが書き切れませんので止めますが請負った業者がそれをするのがプレハブを含め請負業者(設計屋も含め)の務めです。ノンバンクなど別な金融機関を増やすと手間・手続き・経費・金利でこんなに馬鹿な費用は無いです。こんな事までして払ってくれる顧客は神様です。もっと、業者を走らせてください。それがサービスですから。
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