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損害賠償について

  • 名前:渡り鳥
  • 日時:2016年12月15日
  • Reply

建築家の設計・監理により現在、新築工事中です。
しかしながら、予定していた竣工・引渡しを大幅に過ぎているのが現状です。
お伺いしたいのは、これにより私たちが被った損害・被ることがほぼ確実な損害について、設計事務所に対し賠償請求できる可能性があるか、ということです。

私たちが被った損害・被ることがほぼ確実な損害とは次のとおりです。
・土地購入分の住宅ローン控除が受けられない(購入より2年以上が過ぎてしまった)
・住宅の買換えの特例措置により所得税の還付を受けたが、条件である「譲渡後の翌年の12月31日までに新しい住まいを取得すること」を満たすことができなくなる見込みのため、還付金を税務署に返さなければならないこと
さらに付け加えれば、
・引渡しの遅れにより、仮住まい費用が予定より大幅にかかっていること

これまでの流れは次のとおりです。
2014年10月 土地を購入(取得)
2014年12月 設計依頼に対して設計事務所は許諾(口約束でOKをいただく)
2015年1月 持ち家を売却
2015年4月 設計監理契約(許諾をいただいてから4ヶ月も待たされました)
 締結の設計監理契約には、「設計業務2014年8月31日まで、監理業務2015年1月31日予定。業務期間は実際の流れに応じ、各業務の終了時に追記、訂正のこととする」と記載。
→追記、訂正はこれまで1度もなし
2015年6月中旬 メールで「先月、今月と、図面の納品ラッシュ月になっていて」(原文そのまま)と忙しかったと旨のメールをよこす。
2015年7月上旬 ファーストプラン提示(ただし、手書きの簡単なスケッチ→2ヵ月半待たせたとは思えない図面の提示)
2015年9月中旬 基本設計終了
〃    設計監理契約記載の業務期間についてズレが明白であるため、実施設計から完成引渡しまでの工程表の作成を依頼
2015年10月上旬 設計事務所から工程表の提出あり(着工:3月中旬、完成:7月上旬)
2015年11月下旬 あまりに進捗が悪いため心配になり、土地購入分の住宅ローン控除が受けられるリミットを設計事務所担当者に告げる
2016年2月上旬or中旬頃 工務店へ見積りを依頼した模様 ※1社見積り
2016年2月下旬 設計事務所に工務店から見積り途中ではあるもののプレチェックの依頼があり、データを受け取る→予算をはるかにオーバー
2016年3月上旬 設計事務所から8月下旬には新居から通勤・通学ができるようにしたい旨、連絡あり(1ヶ月半ほど工程表より遅れる予定の連絡)
2016年3月下旬 見積額を調整するも思うように下がらない等の理由により、別の2社へ見積りを依頼
2016年4月上旬 もう1社別の私の知っている工務店に見積りを依頼する→後日、断られる
2016年5月下旬 3月下旬に見積り依頼をした2社のうち、予算はオーバーしているものの実現の可能性があると思われる工務店と面談
(この後、さらに見積もり調整が続く)
2016年8月中旬 やっと工事請負契約締結
2016年8月下旬 着工
そして、現在も工事中。12月中の完成は不可能、登記も当然できず、住宅の買換えの特例措置も受けられないことが確定的!(所得税還付金を税務署に返すことになるのは確実!)

設計監理契約の業務期間では2016年1月末には完成、出し直してもらった工程表でも7月上旬には引渡しでしたので、土地購入分の住宅ローン控除も問題ないだろうと当初は考えていましたが、上記で書いたようにあまりに進捗が悪く心配になったため、2015年11月には2016年9月中の引渡しが最終リミットであり、これは「must」であることをはっきり伝えました。
その後も再三、その事は伝えてはきましたが、結局間に合わず、私たちは痛みを伴うわけだから、設計事務所の誠意として、設計監理料を減額できないかお願いしました。
しかし、これは受け入れてもらえませんでした。
そして、もう一つの「must」今年12月中の完成、登記も実現できず、住宅の買換えの特例措置も受けられない事態に。ダブルパンチです。
土地購入分の住宅ローン控除、住宅の買換えの特例措置が受けられないことにより、相当額の痛手を受けることになりました。

今後、設計事務所の誠意の表し方、出方次第では訴訟を起こすことを視野に入れています。
限られた情報の中でコメントも難しいことは重々承知した上での投稿です。
いずれは弁護士への相談だと思っていますが、よきアドバイス、把握している前例等ありましたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。

投稿内容の訂正

  • 日時:2016年12月16日
  • 名前:渡り鳥
  • Reply

設計監理契約の内容について、「設計業務2014年8月31日まで、監理業務2015年1月31日予定」と記載しましたが、「設計業務2015年8月31日まで、監理業務2016年1月31日予定」の誤りです。

損害賠償について

  • 日時:2016年12月16日
  • 名前:ザ・ハウス
  • Reply

渡り鳥さん、こんにちは。

スケジュールが大幅に遅れたことによって、損害が生じていらっしゃるとのことで、大変お困りのことと思います。

ここではあくまでも一般論としてのお答えに留まりますので、できるだけ早く弁護士にご相談されることをお勧めします。

まず、損害賠償の請求は、相手方の債務不履行や不法行為によって実際に損害が生じた場合に請求ができるとされています。よって、実損が生じていることを客観的な根拠をもって主張できるかが問題になるのではないかと思います。

ご投稿いただいた内容を拝見しますと、確かにスケジュールが延び延びになってしまっているように思います。

ただし、これは大変厳しい言い方になってしまいますが、ご投稿いただいた内容を拝見する限りでは、スケジュールが大幅に遅れた事実が判明した後も設計監理業務を委託している状態が継続されていること、また「must」とお伝えした引渡し時期の1ヶ月前に請負契約を結んでいらっしゃることなどが、渡り鳥さんがスケジュールの遅れを追認して業務の委託を継続したと受け取られかねず、仮にその場合は、実質的な損害は生じてないとみなされてしまう可能性もあるのではないかと思います。

また、これは渡り鳥さんが締結した設計監理契約の内容にもよりますが、一般的な設計監理契約書には、施主側に「契約内容が履行されない場合は契約を解除できる」という解除権についての記載があると思いますので、スケジュールの遅れが判明した時点で解除権を権利しなかったのは、これを認めてその後の業務を委託したと受け取られてしまう可能性も考えられるのではないかと思います。

渡り鳥さんのお気持ちに添わない回答かもしれませんが、この場では情報も限られておりますので、現実的に考えられる可能性をお伝えさせていただきました。できるだけ早く弁護士にご相談いただき、現時点において可能な限り損害を最小限に留めるための方策をご検討されることをお勧めいたします。

返答ありがとうございます・・・が、

  • 日時:2016年12月17日
  • 名前:渡り鳥
  • Reply

「must」1ヶ月前に建築請負契約を結んだのは、遅れを追認した訳じゃなく、土地分の住宅ローン控除は諦め、次の「must」の住宅買い替えの特例だけは何とかしたい、という思いからです。せめてそれだけは何とかしたい、些細な願いです。
契約解除はその何ヶ月前にも考えましたが、そこから新たな設計事務所に切り替えても、住宅ローン控除のリミット・住宅買い替えの特例のリミットの両方とも間に合う訳はなく、叶えるとすれば、私たちの欲しい”家”は捨て、ハウスメーカーなどの組み立て住宅にするしかない。そんな家はいらない訳で、賭けるしかないという貧乏庶民のわずか希望だった訳です。
実際、あるところに最後の望みを賭けて話を聞きに行きました。しかし、すぐに取り掛かっても間に合うとは言えない。今の計画を進めて何とかする方が賢明でしょうとアドバイスをいただきました。
最初の投稿にも書きましたが、土地の住宅ローン控除の件については諦めるかわりに、設計監理料を減額して下さいとお願いした訳です。ここにも別の話がある訳ですが、あまり書くと後に支障があっては困るので書けません。
住宅ローン控除の件は百歩譲って諦めるそのかわりに、住宅の買い替えの特例の方は何としてもお願いしますよと、切実にお願いした訳です。
なので、厳しい言い方になりますが、このような結果になったのはもとをたどれば、設計事務所のスタートからの怠慢が原因で、納得いかないのです。
別のところにお願いしていたらと、後悔の念にたえません。
私たちのワガママとか決断が遅くて色々遅れたなら文句を言う権利もないですけど、それはないので今回の事態は到底納得できません。
事務所の体制の問題だと捉えています。
設計監理契約に記載されている期間は全く関係ないものなのでしょうか。契約不履行にあたらないのでしょうか。実情に合わせて追記もしていませんが。
メールのやり取りはもちろん保存してありますので、これをもとに弁護士に相談したいと思います。
グチのようなことも書いてしまい、申し訳ありませんでした。

お気持ちは良く分かります。

  • 日時:2016年12月17日
  • 名前:ザ・ハウス
  • Reply

渡り鳥さん、こんにちは。

渡り鳥さんの投稿を拝見する限り、建築家の方もルーズな面が多分にあるようですので、大変憤りを感じていらっしゃるお気持ちはよく分かります。

また、前回のご質問への回答は、現在も業務の委託が継続していることを踏まえた上での「可能性」についてお伝えしておりますので、その点をご承知置きください。

もちろん、原則として、設計監理契約書に記載された期間は守られなければなりません。ただし、もし期間が守れない事態に至った際は、双方の合意があれば必要に応じて期間を変更するのが通常ですので、必ずしも一度決めたらその後も変更ができないというものではありません。

期間の変更に至るまでの詳細な経緯は分かりかねますが、現在に至るまで、双方が一致したご認識の下でご計画が進んできたのか、または双方が異なるご認識の下でご計画が進んできたのかによっても、損害の有無の考え方に違いが生じるのではないかと思います。

お引渡しの時期まであまり時間がないようですので、できるだけ早く弁護士にご相談いただくことをお勧めいたします。